Подешевеют ли московские квартиры?

Летом этого года рынок жилой недвижимости пребывал в состоянии глобального штиля. Цены на вторичном рынке жилья продолжали медленно опускаться, демонстрируя во всех сегментах, – хоть бизнес, хоть экономкласс, – отрицательную динамику, количество сделок достигло минимальных показателей, а в преддверии осени рынок и вовсе замер в ожидании новостей и прогнозов – какова же будет общемировая экономическая ситуация и продолжится ли далее кризис в России?

Летом этого года рынок жилой недвижимости пребывал в состоянии глобального штиля. Цены на вторичном рынке жилья продолжали медленно опускаться, демонстрируя во всех сегментах, – хоть бизнес, хоть экономкласс, – отрицательную динамику, количество сделок достигло минимальных показателей, а в преддверии осени рынок и вовсе замер в ожидании новостей и прогнозов – какова же будет общеми ровая экономическая ситуация и продолжится ли далее кризис в России?

В среднем, в июне, цены снизились на 1,9%, в июле снижение достигло 2,7%, и только в августе темп падения уменьшился более чем в 2 раза – до – 1,2%. Таким образом, средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась на 6%, с 166,6 до 157,1 тыс. руб./кв. метр. За год – с августа 2008 по август 2009 – цены упали на – 13%, говорится в отчете экспертов «Аналитического консалтингового центра Миэль»

Как далее говорится в обзоре, «за летний период текущего года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы снизилась на 3,7% и составила 191,1 тыс. руб. за кв. метр. Долларовая цена уменьшилась на 2,2% и составила $6067 за кв. метр».

Количество квартир на вторичном рынке растет

Несмотря на традиционное летнее снижение активности продавцов недвижимости, объем предложений на вторичном рынке был достаточно высоким – 40-45 тысяч квартир, что даже превысило показатели прошлого лета, когда на рынке предлагалось лишь 30 тысяч единиц жилья. К концу августа количество новых предложений возросло до прошлогодних показателей. Эксперты связывают рост предложения с ожиданием «второй волны кризиса», когда нет смысла придерживать квартиры в отсутствии потребительского спроса, надеясь на будущий рост цен. Продавцы и поторопились повысить ликвидность активов.

На вторичном рынке жилья ожидается еще большее увеличение объема предложения. Фиксируемая активность представлена в основном альтернативными сделками. И такая тенденция продолжится до конца года, – считают аналитики «Миэль».

Новостроек всё меньше

Расчеты аналитиков консалтингового центра говорят о том, что количество квартир в новостройках сократилось на 3% – с 307 до 298 объектов. Предложение новых объектов на начальных стадиях строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2008 года сократилось на 19%. Вместе с тем доля предложений квартир в сданных госкомиссии домах в общем предложении новостроек растет, и на сегодняшний день составляет 33% (против 24% аналогичного периода прошлого года). Эта тенденция становится основной для рынка нового жилья и предвещает резкое уменьшение емкости рынка – объемы строящегося и выходящего на рынок жилья минимизируются.

- На протяжении всего лета 2009 года продолжалось снижение цен на рынке новостроек Москвы. Однако летом появилась надежда на сокращение темпов снижения цен. В мае 2009 снижение цены составило -2,7%, в июне -2,4%, в июле -1,3%, – комментирует генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.

Ситуация в Подмосковье

Вторичный рынок жилья Московской области за всё лето демонстрировал снижение цен практически на 6%: на 2,0% в июне, на 2,4% в июле, и в августе на 1,2%. В итоге средняя цена предложения понизилась с 78,2 до 73,8 тыс. руб. за кв. метр. Более всего снижение коснулось районов расположенных рядом со столицей.

Как отмечают аналитики компании, объем предложения продолжает бить очередные рекорды и устанавливать новые достижения (41 тысяча объектов), что не свойственно летнему периоду. Тем не менее, количество выставленных на продажу квартир к концу лета практически достигло городских показателей. Продавцы, вместо традиционного ухода с рынка на летние каникулы, продолжали проявлять активность, и в августе доля нового предложения (36%) достигла показателей, сравнимых с уровнем прошлой осени.

Что касается подмосковного рынка новостроек, то здесь отмечается увеличение в общем объеме предложения доли жилья на высоких стадиях строительной готовности (дом сдан госкомиссии). Ели год назад доля таких домов составляла порядка 12-17% от общего количества, то сегодня подобные предложения представлены по 23-26% адресов. При этом новых проектов на рынке появляется значительно меньше – обычно предлагались квартиры в 20-25 новых жилых объектах, нынешним летом в продажу поступили квартиры только по 10 адресам.

В течение нынешнего лета предложения квартир были представлены по 536-555 адресам, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 18%, когда объем предложения не превышал 480 домов-новостроек. Однако с начала лета отмечается постепенное сокращение количества предложений. При этом фиксируется и замедление темпов снижения цен.

По состоянию на сегодняшний день, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке области составляет 65,9 тыс. руб./кв. м, что фактически соответствует уровню цен лета прошедшего года (65,3-66,3 тыс. руб./кв. м) и ниже весенних показателей на 2,5%.

Что ждет рынок недвижимости?

Как считает Владислав Луцков, рынок может оживить только радикальное изменение макроэкономической ситуации. «Если же такого изменения не произойдет, рынок будет медленно дрейфовать в поисках равновесной цены, стремясь сблизить позиции продавцов и покупателей. При этом общий уровень цен будет снижаться», – цитирует эксперта «Интерфакс».